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亞太房地產投資信託

在利率寬鬆、營運業績強勁及資金穩健流入的環境下,亞太房地產投資信託(「亞太房託」)在2019年錄得可觀升幅。邁向2020年,我們認為上述趨勢應可維持,繼續為投資者提供房託投資機會。在本文2020年前景展望中,投資組合經理黃惠敏在本文概述為何房託的收益可持續元素將成為今年投資關鍵,以及哪些市場和房地產領域應可成為投資亮點。

利率環境寬鬆、營運表現強韌皆推動去年回報 

亞太房託在2019年表現強勁,受息於在區內上市的房託持續展現增長(自身業務及收購合併)。  新加坡和澳洲房託市場帶動整體亞太房託市場上升,以工業、專項和辦公室領域的房託表現最佳1

從宏觀角度而言,環球和地區利率環境寬鬆,為表現帶來支持。三大工業國央行持溫和立場2,其後亞太區內多個擁有房託的市場央行相繼跟隨。

利率低企,加上經濟增長預測疲弱,導致愈來愈多已發展市場債券的孳息率跌至負數,這個情況吸引資金流入亞太區,為房託價格帶來進一步支持。

從市場角度而言,多項正面因素刺激房託上升。房地產基本因素依然強勁,因為亞太區房託在營運指標3和可分派收益方面錄得可觀增長,而且出租率維持高位4。此外,多項房託的增值收購交易亦提升未來增長前景。

收益的可持續性成2020年的關鍵

邁向2020年,我們相信這些利好因素應可持續:貨幣政策維持寬鬆、通脹處於溫和水平及經濟增長可能回升。有鑑於2019年市場已累積一定升幅,我們認為投資者應在2020年,應更專注於房託回報的收益元素。事實上,收益分派持續穩定和預測性高,是亞太房託的兩大主要優勢。隨著收益可持續性顯得日益重要,我們相信,部份基本因素穩健的房地產領域,應能帶動其房託為投資者締造持續穩定的收益。

新加坡、香港和澳洲可在今年提供吸引的機遇 

我們看好下列主要市場和領域的房託機遇: 

新加坡:零售和辦公室

新加坡在2019年僅僅避過了陷入技術性經濟衰退5,根據當地政府預測2020年經濟增長會溫和增加,主要建基於兩項預期:對最終需求市場增長前景、未來一年環球電子產品周期的預期復甦趨勢6。鑑於目前環境仍支持資金流入新加坡房託,因此我們認為市場整體估值水平不屬於過高。 

  • 零售:一直以來,新加坡零售業的租金具防守性和表現強韌,我們預期這個趨勢應會持續。事實上,雖然當地經濟更趨波動,但過去三年的租金定價中位數趨勢保持穩定。此外,市場已很大程度消化了2019年的供應的顯著增長,更進一步來說,未來三年有待發展的新供應預測,仍屬於相對有限7。 另外,我們亦將密切注視「全渠道」8及體驗式零售策略的發展趨勢,並認為這應有利零售領域的表現。
  • 辦公室:整體來說,預計供求動力將於2020年保持正面。雖然需求已見轉弱,但淨供應仍然低企,因此市值租金仍可望上升。政府根據市區重建計劃重新發展土地,因此部份現有核心商業區的市場供應將會消失。我們對房託簽訂的新租約之租金率保持正面看法,目前市值租金高於即將到期的租金(過去三年辦公室租金持續上升)9

香港:辦公室與零售

香港經濟在2019年備受挑戰,我們仍注視2020年的經濟發展。我們仍看好辦公室和零售領域內防守性較強的公司。 

  • 辦公室:隨著企業把辦公室遷出傳統商業中心,我們繼續專注非核心商業區內甲級辦公室所帶來的機遇,因為這些地區的市值租金與較傳統商業區(例如中環)相比存在顯著差距。
  • 零售:雖然香港的零售銷售大幅收縮,但香港房託表現與零售銷售的相關性相當低10。我們目前看好可滿足消費者日常需要的購物中心,例如超級市場和食品,而非高檔產品。這類購物中心在經濟逆轉期間較為強韌和較具防守性。  

澳洲:辦公室與工業

雖然澳洲儲備銀行在2019年放寬貨幣政策,但我們正密切注視其舉措是否有助刺激實質經濟。由於經濟活動受壓及失業率上升,我們致力在發展完備的領域尋求機遇。 

  • 辦公室:供求動力目前有利辦公室房託,特別是悉尼核心商業區內的甲級辦公室,預計未來兩年的新供應有限11
  • 工業:第三方物流和電子商貿公司是這類房託的主要需求來源,並正逐步消化過度供應。

總結

整體來說,預料2019年的多項利好趨勢應繼續在2020年支持亞太房託。宏觀環境維持有利,應可讓區內房託進一步擴大資產基礎,實現未來增長。  

房託投資組合的透明度偏高,我們認為租金收入面對的風險不多,新租約租金率調整趨勢正面、出租率維持強勁等情況應在2020年持續,以上種種因素應為股東帶來穩定和獲較高度保障的分派收益。 

黃惠敏, 投資組合經理
  1. 彭博資訊,截至2019年9月30日。市場表現是指個別市場內所有上市房託的算術平均值。領域表現是指有關領域內所有上市房託在區內市場的表現。  
  2. 美國聯儲局在2015年至2018年期間共加息九次,其後暫停,並開始減息。歐洲央行暫停量寬不到一年便決定重啟買債計劃。日本央行提醒投資者當局或會擴大負利率政策,令利率低於現時的-0.1%。 
  3. 宏利投資管理、公司網站,截至2019年9月30日。
  4. 宏利投資管理、公司網站,截至2019年9月30日。
  5. 新加坡經濟在第三季按年增長0.5%,略高於上一季的0.2%增幅。新加坡貿易與工業部,截至2019年11月21日。
  6. 貿易與工業部預料與2019年相比,新加坡經濟增長將於2020年溫和回升,2019年11月21日。
  7. 新加坡市區重建局,2019年第一季房地產統計數據公布,資料由2015年6月30日截至2019年3月31日。  
  8. 線下與線上協作的模式。
  9. Capitaland Commercial Trust,2019年11月。
  10. 彭博資訊,由2016年8月31日至2019年8月31日。  
  11. JLL Research 實際數據及Dexus Research預測,2019年2月6日。 

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